另類房地產投資趨勢

另類房地產投資趨勢

盧銘恩 方土房地產董事總經理

方土房地產是一 家精品房地產投資開發商,對全球精品房地產項目進行研究、投資、開發以及籌措專屬的房地產投資基金, 配合房地產科技(PropTech)及積極倡導健康生活風格房地產(Wellness Lifestyle Real Estate)為傳統房地產帶來創新及增值。

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傳統來說,房地產投資大致上是兩大類型,以收取租金的現金流型態的投資物業,如寫字樓、商舖等,另外就是以銷售為目標的開發型項目,如土地開發、住宅發展等。

隨著近年科技的迅速發展,加上預計後新冠肺炎疫情人們生活習慣的轉化,都衍生對都市生活型態改變。亦促使房地產作為一個實體空間的功能開始變得多元化,告別以往比較單調的用途,從而也影響房地產作為投資工具的收益界限。近年,機構投資者以及開發商都活躍於考慮核心傳統房地產以外的投資,這些稱之為房地產界別裡面的「另類房地產投資」。

另類房地產並沒有清晰權威的定義,一般指寫字樓、零售、商場以及工業地產以外的非主流房地產。比如,恆常吸引投資者的酒店物業、新興的學生公寓、共享居住空間,及長租公寓物業等。具體來說,可參考大致上四種類別:教育類:如國際學校校舍、學生公寓和幼稚園;健康產業類:長者護理中心、醫療中心、私立醫院、養老院,甚至墳場骨灰閣之類的「陰宅」等;服務類:酒店、共享寫字樓、共享居住空間、自存倉儲和停車場;科技相關類:數據中心、室內耕作場所,用作擺放通訊科技設備的天台,甚至新興的沉浸式娛樂體驗場所等。

近年,另類房地產興起的原因不一而足,如人口老化的趨勢促進對長者屋,以及其他醫療產業衍生的地產需求。至於,科技迅速發展也對傳統的房地產行業帶來顛覆性的影響,比如辦公樓受到共享工作空間的衝擊,零售地產在網購日常化的情況下也亟需轉型,近年可見不少快閃店(pop-up shop),以及聚焦文化創意即時體驗來帶動餐飲零售消費的地產空間,如台北的松山文創園區,北京的798藝術區,這些都是試圖活化不再具備投資價值的地產之良好例子。另外,平台式的日租公寓也對傳統的酒店帶來了競爭。資訊科技也催生了數據儲備中心的猛烈增長,甚至電競娛樂等也帶來了新式的沉浸式體驗房地產。另外年輕人置業困難,在世界各地的發達城市也同樣出現。年輕一代對是否擁有房產自住的觀念也慢慢改變,不少人都不介意以長期租房的模式去生活,這樣帶動了長租公寓,學生公寓以及自存倉儲的需求。

各國不同文化其實也會對另類房地產有不同的影響,如電競在東南亞年輕人口大國如印尼有著不錯的發展,歐洲人注重飲食態度也衍生了室內耕作場所的興起,房價長居全球三甲如香港,共享居住空間的需求是殷切的。筆者認爲投資者也不妨多瞭解科技創新,社會變化等對房地產之於人們,尤其是年輕一輩的影響,從而捕捉具備投資潛力的另類房地產。

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